Los portales inmobiliarios muestran precios en dólares o en pesos, con o sin IVA, con o sin mantenimiento, y sin contexto sobre si lo que se cotiza está dentro del rango del mercado. Este artículo tiene los números actualizados a 2026 para empresas que están evaluando espacio industrial en la Zona Metropolitana del Valle de México.
Cómo se mide el precio de una bodega industrial
El precio estándar en el mercado industrial formal se expresa en dólares por metro cuadrado al mes, antes del IVA. La notación es esta: USD $X/m²/mes.
La mayor parte del inventario industrial clase A en la Zona Metropolitana fue desarrollado con financiamiento en dólares y los contratos se negocian en esa moneda. El pago suele hacerse en pesos al tipo de cambio del día de facturación, salvo acuerdo diferente.
Las cotizaciones deben estar en la misma unidad para poder compararse. Una nave a USD $12/m²/mes y otra a MXN $210/m²/mes no son comparables sin convertir primero.
Rangos de precio por corredor industrial en la ZMVM en 2026
Corredor CTT Cuautitlán, Tultitlán, Tepotzotlán
USD $11–$13 por m² al mes. El corredor con mayor concentración de inventario clase A en la Zona Metropolitana y la vacancia más baja en años recientes. La alta demanda y la oferta limitada mantienen los precios en el techo del rango.
Vallejo-Azcapotzalco
USD $8–$11 por m² al mes. Zona industrial establecida dentro de la Ciudad de México. El rango inferior corresponde a inventario clase B o C; el superior, a desarrollos con especificaciones modernas.
Corredor AIFA-Zumpango
USD $7–$10 por m² al mes. Corredor en desarrollo vinculado a la actividad del Aeropuerto Internacional Felipe Ángeles. Los precios son competitivos respecto al CTT, con menor densidad de servicios logísticos instalados.
Lerma-Toluca
USD $6–$9 por m² al mes. Alternativa al inventario metropolitano con buena conectividad a la Ciudad de México vía autopista. El precio más accesible implica mayor tiempo de traslado para operaciones con presencia frecuente en CDMX.
Qué factores mueven el precio de una bodega
Clase de la nave. Una nave clase A tiene altura libre mínima de 10 metros, piso MR-40 (resistencia de carga de 40 toneladas por metro cuadrado), andenes de altura estándar para camiones y sistemas contra incendio certificados. Una nave clase B o C puede ser funcional para ciertos usos, pero el precio refleja esas diferencias.
Tamaño del espacio. En el mercado industrial, los precios por metro cuadrado bajan a mayor volumen. Una empresa que requiere 5,000 m² tiene más margen de negociación que una que requiere 1,200 m².
Condición del espacio. Un espacio en cáscara, sin adecuaciones, generalmente se cotiza más bajo. Hay espacios que se ofrecen con Tenant Improvement Allowance, un monto que el propietario aporta para las adecuaciones del inquilino a cambio de condiciones específicas de contrato, como un plazo más largo.
Plazo del contrato. Contratos de tres años o más permiten negociar mejor el precio base, el período de gracia y la mecánica de incrementos anuales.
Vacancia del mercado. En 2026, la vacancia industrial en la ZMVM está alrededor del 1.8%. Con ese nivel de disponibilidad, los propietarios tienen menos presión para ajustar sus condiciones que en años anteriores.
Lo que el precio de lista no incluye
Cuotas de mantenimiento de áreas comunes. Son los gastos que el arrendatario paga además de la renta por el mantenimiento del parque: seguridad perimetral, vialidades internas, jardinería y servicios compartidos. En algunos desarrollos representan entre el 10% y el 20% del precio de renta mensual.
Seguro de contenidos y póliza de responsabilidad civil. Son obligación del arrendatario en prácticamente todos los contratos clase A.
Servicios. Luz, gas y agua no están incluidos en ningún caso.
IVA. Se aplica sobre el precio de renta mensual y es un gasto adicional para empresas que no pueden acreditarlo.
Las condiciones de contrato determinan el costo total, no el precio de lista
Una bodega a USD $10/m²/mes con un período de gracia de tres meses, incrementos anuales del 2% y seis meses de Tenant Improvement Allowance puede representar un costo total menor que una a USD $9/m²/mes sin ninguna de esas condiciones.
Las condiciones de contrato determinan lo que se paga en los siguientes tres a cinco años.
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