Los listados de parques industriales en México usan el término "clase A" de forma generalizada, pero pocas cotizaciones explican qué significa en la práctica. La clasificación importa porque define qué operaciones son posibles dentro de la nave, qué equipo puede funcionar ahí y qué requisitos mínimos exige el seguro de contenidos.
No existe un estándar oficial único en México, pero el mercado industrial ha consolidado un conjunto de especificaciones que distinguen el inventario clase A del resto:
Altura libre mínima de 10 metros. La altura libre es la distancia desde el piso hasta el punto más bajo de la estructura, sin contar columnas ni equipos. El inventario clase A más reciente en la ZMVM tiene alturas de 12 a 15 metros. Esto determina si es posible instalar racks de almacenamiento de alto apilamiento y qué tipo de montacargas puede operar dentro.
Piso MR-40. El MR-40 es la resistencia de carga del piso, medida en toneladas por metro cuadrado. Un piso MR-40 soporta 40 toneladas por metro cuadrado. Para operaciones con racks pesados, montacargas de contrapeso o vehículos de carga dentro de la nave, este dato es determinante.
Andenes con niveladores hidráulicos. Los andenes son las rampas de carga y descarga que conectan la nave con los camiones. Los niveladores hidráulicos permiten ajustar la altura del andén al nivel del camión, independientemente del tipo de vehículo. Una nave sin niveladores o con andenes fijos limita los tipos de transporte que puede recibir.
Sistema contra incendio ESFR. El ESFR (Early Suppression Fast Response) es un sistema de supresión de incendios diseñado para espacios de alto apilamiento. Es el estándar en naves clase A y es un requisito frecuente de las aseguradoras para operaciones de logística y manufactura.
Estructura de acero con separación amplia entre columnas. En naves clase A, la separación estándar entre columnas es de 20 por 20 metros o más. Menos separación reduce la flexibilidad en la distribución interna de la operación.
Accesos para vehículos pesados. El radio de giro mínimo en los accesos determina si un tractocamión puede entrar y maniobrar sin restricciones. En naves clase A, los accesos están diseñados para el tránsito fluido de vehículos de carga estándar.
Las naves clase B pueden cumplir algunas de las especificaciones anteriores pero no todas. Lo más frecuente es que tengan alturas libres menores (entre 6 y 9 metros), pisos con menor resistencia de carga, andenes fijos o sin niveladores, y sistemas contra incendio de generaciones anteriores.
Las naves clase C son en su mayoría inventario antiguo: bodegas construidas antes de que existieran los estándares actuales del mercado industrial, con especificaciones que limitan los tipos de operación posibles.
La diferencia de precio entre clases refleja estas especificaciones. Una nave clase B a USD $7/m²/mes puede tener costos de adecuación o limitaciones operativas que hagan más caro el total del proyecto que una clase A a USD $11/m²/mes.
El término "clase A" no tiene una definición regulada, y algunos desarrolladores lo usan con criterios distintos. Antes de evaluar una propuesta como clase A, conviene verificar:
Altura libre real. Que confirmen la altura libre en metros, no la altura de la nave, que puede incluir la estructura del techo y dar una cifra mayor.
Especificación del piso. Que indiquen el MR del piso (MR-30, MR-40, MR-50). Para operaciones de almacenamiento pesado, MR-40 es el mínimo.
Tipo de sistema contra incendio. Si el sistema es ESFR o un sistema de rociadores convencional. La diferencia importa para las aseguradoras.
Capacidad de andenes. Cuántos andenes tiene la nave y si tienen niveladores hidráulicos o son fijos.
Separación entre columnas. En metros, para evaluar si la distribución interna que necesita la operación es viable.
Si estás evaluando naves en la ZMVM y quieres saber si las especificaciones de una propuesta corresponden al estándar del mercado, BEIQA puede revisar las fichas técnicas contigo y señalarte qué preguntas hacerle al propietario antes de avanzar en la negociación.
