En la mayoría de los parques industriales de México, el precio por metro cuadrado que te muestran corresponde a la renta base.
Los contratos industriales en México operan bajo el esquema NNN, también conocido como Triple Net. Bajo este modelo, el inquilino paga la renta base más tres conceptos adicionales de forma independiente: el predial proporcional a su nave, el seguro del inmueble y los gastos de mantenimiento del parque.
Lo que el LOI debe definir sobre el NNN no es opcional. Qué conceptos integran el NNN en ese parque en particular, porque no todos incluyen los mismos servicios. Cuál es el monto vigente y cómo se calcula la parte proporcional por nave. Cuál es el tope de incremento anual. Si el inquilino tiene derecho a revisar los comprobantes que justifican el cobro. Cada punto que queda abierto en el LOI es una condición que el propietario puede interpretar a su favor durante la vigencia del contrato.
Plazos
Los contratos industriales en México son de 5 a 10 años. Esa certeza tiene un valor concreto para el propietario, y el inquilino puede convertirla en condiciones específicas. Meses sin pagar renta al inicio mientras se instala la operación. Aportación del propietario para adecuaciones del espacio. Precio por metro cuadrado por debajo del precio de lista. Estos beneficios no se obtienen en todos los contratos. Dependen de que los términos queden definidos en el LOI antes de llegar al contrato formal.
El plazo también cambia la aritmética del arrendamiento. Los incrementos anuales en el mercado industrial se negocian tomando como base el incremento de los 12 meses anteriores de acuerdo con el Índice de Precios al Consumidor de México (INPC).
Las cláusulas de renovación también forman parte de lo que se define en el LOI. Lo habitual es acordar una opción de renovación por un periodo adicional, con un precio de mercado vigente al momento de ejercerla o con un incremento máximo ya pactado desde el inicio del contrato original.
Las especificaciones
Antes de llegar a la negociación comercial, hay características físicas del espacio que determinan si la operación es viable. Estas van en el LOI como especificaciones técnicas mínimas requeridas.
El clear height es la altura libre desde el nivel del piso hasta el punto más bajo de la estructura, que puede ser una viga, un ducto o una instalación. Una nave puede tener paredes de 12 metros con un clear height de 9.5 metros, dependiendo de cómo están distribuidas las instalaciones. Para operaciones con racks de almacenamiento de varios niveles o maquinaria de gran altura, la diferencia entre esos dos números define si el espacio funciona.
Las dock doors son el punto de conexión entre la operación interna y la cadena logística. El número de puertas, el tipo de niveladores y las dimensiones del patio de maniobras tienen que corresponder al volumen y tipo de vehículos que opera la empresa. Un trailer de 53 pies necesita un radio de giro específico para entrar, posicionarse y salir. Si el patio no lo permite, no hay ajuste posible después de firmar.
El floor load, o capacidad de carga del piso, se expresa en toneladas por metro cuadrado. El estándar en bodegas modernas es de 5 ton/m². Para operaciones con racks de alta densidad, equipos pesados o almacenamiento de materiales a granel, ese número puede ser insuficiente. Se confirma con el propietario y queda en el LOI.
El suministro eléctrico tiene su propio conjunto de variables: voltaje, amperaje disponible, y si la operación requiere subestación eléctrica propia. En muchos parques industriales el suministro de alta tensión es un servicio con costo separado, fuera del esquema NNN. Antes del LOI, hay que saber exactamente qué cubre la renta, qué cubre el NNN y qué es un costo independiente adicional.
El sistema contra incendios depende del tipo de actividad y de los requisitos de las aseguradoras. Algunos giros exigen sistemas de supresión específicos que no todos los espacios tienen instalados. Si el espacio requiere una adecuación, el LOI define quién la realiza y bajo qué condiciones.
El historial del suelo
El historial de uso del inmueble debe revisarse antes de comprometer el LOI. Actividades industriales anteriores, almacenamiento de químicos o manufactura con desechos contaminantes pueden haber dejado pasivos en el suelo o en el manto freático. La ley mexicana establece que la responsabilidad de remediación corresponde al propietario del inmueble en el momento en que se detecta la contaminación, salvo que el contrato establezca lo contrario.
El LOI debe incluir el derecho del inquilino a revisar estudios de suelo existentes o a solicitar uno nuevo, y el derecho a retirarse de la negociación si los resultados presentan un pasivo que no estaba contemplado en las condiciones originales.
Un contrato con los términos correctos es una ventaja operativa y financiera durante ese periodo.
Acompañamos a empresas en la búsqueda y negociación de espacios industriales en todo México. Si estás evaluando una nave o revisando los términos de un LOI, podemos analizarlo contigo.
